Immobilie kaufen in Paraguay

In einem unbekannten Land eine Immobilie zu kaufen, ist eine enorme Herausforderung. Viel weniger als im Heimatland kann man die Qualität der Bauweise einschätzen, wie gut die Lage ist, oder ob ausgerufener Preis und tatsächlicher Wert der Immobilie übereinstimmen. Sicherlich sind die Immobilienpreise in Paraguay niedrig verglichen mit denen Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Dennoch verwenden Auswanderer zumeist einen erheblichen Anteil ihres Kapitals eben auf die Immobilie. Die Anschaffung sollte daher wohlüberlegt sein.

Haben Sie auch schon auf dem heimischen Sofa bei ebay Kleinanzeigen die aktuellen Immobilienangebote für Paraguay durchgestöbert? Das ist keine schlechte Idee, denn so bekommen Sie einen allerersten Eindruck vom hiesigen Immobilienmarkt. Doch Vorsicht: Nicht selten trügen hübsche Fotos über mangelhafte Bausubstanz hinweg oder auch über rechtliche Hürden, die einem wirksamen Kauf der Immobilie entgegenstehen könnten.

Wir haben hier die wichtigsten Informationen, Erfahrungen und Fallstricke beim Kauf eines Hauses oder Grundstückes in Paraguay zusammengetragen. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zur Enttäuschung wird.

Grundlagen Immobilienkauf in Paraguay

Gut zu wissen: Eine Immobilie können Sie in Paraguay mit Ihrem Reisepass kaufen. Dafür brauchen Sie noch nicht die Daueraufenthaltserlaubnis, die ja durchaus auch mal länger dauern kann als Ihre Suche nach Ihrem Traumhaus.

Damit Sie rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie in Paraguay werden, benötigen Sie den sogenannten Titel. Der Titel in Paraguay ist vergleichbar mit dem Grundbucheintrag in Deutschland. Ein Titel gilt stets für das Grundstück und schließt dabei auch die darauf befindlichen Gebäude oder Bauten wie einen Zaun ein. Das ist vergleichbar mit dem juristischen Konzept in Deutschland, dass wesentliche Bestandteile eines Grundstücks alle mit Grund und Boden dauerhaft verbundenen Sachen sind.

Wir möchten nun durch einen idealtypischen Ablauf eines Immobilienkaufs in Paraguay gehen und dabei auf Fallstricke hinweisen, die Sie unbedingt kennen sollten.

Wie finde ich ein Immobilie in Hohenau, Obligado oder Bella Vista?

Viele Wege führen nach Paraguay. Zunächst bietet sich natürlich eine Suche im Internet an. Unserer Erfahrung nach hilft eine Onlinesuche vorab von Deutschland aus in jedem Fall, einen ersten Überblick über Angebot und Preisgefüge der Immobilien in Paraguay zu bekommen. Nicht zuletzt kann das auch ein wesentlicher Faktor sein bei der Entscheidung, in welche Region von Paraguay man auswandern möchte. Hohenau zählt zu den vergleichsweise hochpreisigen Gegenden.

Kleiner Einschub: In der Regel ist es übrigens nicht empfehlenswert, aus der Ferne eine Immobilie zu kaufen, und wenn sie online noch so schön und verlockend ist. Wie überall gibt es auch auf dem hiesigen Immobilienmarkt schwarze Schafe, die baufällige Buden äußerlich aufpolieren und teuer feilbieten. Eine solche Investition kann sehr schnell zu schmerzhaften Verlusten führen.

Viele paraguayische Immobilien werden tatsächlich auf der deutschen Seite von ebay Kleinanzeigen angeboten. Nicht verwirren lassen: Damit die Angebote stehenbleiben, ist als Standort in der Regel der deutsche Heimatort des Verkäufers angegeben. Ein großes paraguayisches Immobilienportal ist clasipar. Neben einer Vielzahl an Immobilien-Gruppen auf Telegram und Facebook gibt es auch örtliche Immobilienmakler, die Häuser über das Internet anbieten, so zum Beispiel die Firma Zilke.

Andere Makler wiederum arbeiten nach einem anderen Konzept. Sie betreuen ein Portfolio aus mehreren Objekten, die zum Verkauf stehen, bieten diese jedoch nicht öffentlich an. So zum Beispiel das Team von Paraguay Consulting, mit denen wir unser Haus gekauft haben. Die Spezialität von Paraguay Consulting ist die gezielte Suche nach Ihrem Wunschobjekt. Sie suchen auf Anfrage genau das Grundstück oder Haus das Sie sich vorstellen und das bezüglich Lage und auch  finanziell perfekt zu Ihnen passt.

Paraguay Consulting bietet auch Investorenreisen an. Viele, die mit einer Auswanderung liebäugeln, unternehmen erstmal eine Erkundungsreise durch Paraguay. So haben auch wir das gemacht. Das kann man auf eigene Faust machen oder mit einem Immobilienmakler. Viele Makler offerieren wohlorganisierte Erkundungsreisen, bei denen man nicht nur ein Potpourri an Immobilien besichtigen kann, sondern auch Land und Leute aus erster Hand kennenlernt. Außerdem bekommt man als Erkundungsreisender in der Regel auch vom Veranstalter eine Unterkunft für die Dauer des Aufenthalts vermittelt. Wer also lieber individuell betreut wird, als alleine zu erkunden, für den ist eine geführte Reise die richtige Wahl. Die Firma Paraguay Consulting beispielsweise bietet solche Investorenreisen für den Großraum Hohenau an.

Wie erkenne ich einen vertrauenswürdigen Makler?

Sie haben sich online bereits einen ersten Überblick über die Kaufmöglichkeiten verschafft und möchten nun erste Häuser und Immobilien besichtigen? Vielleicht sind Sie sogar schon vor Ort und wohnen zur Miete oder im Hotel? Tranquilo, wie man hier sagt – keine Eile. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen, um das richtige Haus oder Grundstück zu finden. Frisch angekommen, werden Sie nämlich feststellen, dass Sie von zahlreichen „Maklern“ angesprochen werden, ob Sie etwas kaufen möchten. Die Verkäuferin an der Ladentheke, der Nachbar oder der Handwerker: Gefühlt jeder hier kennt jemanden, der gerade eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft, oder er ist selbst Makler. Legen Sie sich eine Strategie zurecht, wie Sie mit solchen spontanen Offerten umgehen möchten.

Als Einwanderer ist es natürlich schwieriger, Verkaufsimmobilien in Paraguay bzw. speziell im Raum Hohenau zu beurteilen. Wir haben uns daher an gewisse allgemeine Grundsätze bei der Auswahl des richtigen Maklers in Hohenau gehalten.

• Besitzt er die Kompetenz und Ortserfahrung, Wert und Preis der Immobilien, ihrer Lage und Infrastruktur einzuschätzen?
• Arbeitet er transparent und objektiv? Zum Beispiel wie gut die Lage eines Objekts wirklich ist, oder was seine Provisionszahlung betrifft?
• Hört er uns wirklich zu und zeigt uns individuell auf uns passende Objekte?

Es gibt in Paraguay übrigens keinen festgeschriebenen Provisionssatz für Makler, oft liegt er bei ca. 5%. Fragen Sie nach, ob die Provision bereits im Kaufpreis enthalten ist, häufig ist dies nämlich der Fall.

Auf was sollte ich bei den Besichtigungsterminen achten?

Bei Besichtigungsterminen gibt es einiges, das Sie üblicherweise im Blick haben sollten. Hier in Paraguay kommen noch ein paar Punkte obendrauf, die Sie kennen sollten.

• Bausubstanz: Hat das Haus eine stabile Bodenplatte, die auch Bodennässe abhält? Wie massiv sind die Wände? Hat das Haus ein Ziegel- oder Wellblechdach? Schließen Fenster und Türen zugfrei ab?
• Lage: Liegt das Haus an einer Asphaltstraße bzw. Pflasterstraße, oder an einer Erdstraße? In Paraguay kann es zu sintflutartigen Regenfällen kommen, und Erdstraßen können danach schwer passierbar sein. Kann das Regenwasser auf Ihrem Grundstück ausreichend ablaufen? Oder droht es zu überschwemmen? Besichtigen Sie Ihr Wunschobjekt wenn möglich mehrmals, unbedingt auch nach Regenfällen.
• Wasser- und Stromversorgung: Ist das Grundstück an die öffentliche Wasser- und Stromversorgung angeschlossen? Hat das Grundstück ggf. sogar einen eigenen Tiefbrunnen?
• Nachbarschaft: Paraguay ist ein lebensfrohes Land, und so mancher dreht gerne bis spätnachts seine Musikboxen auf. Fahren Sie also auch mal am späten Abend oder nachts vorbei, gerne an einem Freitag oder Samstag. Außerdem zu beachten: Es kann ein lärmintensives Gewerbe direkt neben Ihnen liegen, zum Beispiel eine Autowaschanlage. Denn in Paraguay gibt es keine Unterscheidung zwischen Wohngebiet und Gewerbegebiet wie in Deutschland.

Kaufanbahnung

Das Haus, welches Sie besichtigt und gründlich begutachtet haben, möchten Sie nun kaufen. Dann können Sie nun direkt mit dem Eigentümer die Einzelheiten klären. Auf welchen Preis einigen Sie sich? Erfolgt die Zahlung in Dollar, Euro oder Guaraní? Wann möchten Sie einziehen? Die Klärung dieser Punkte erfolgt im privatrechtlichen Bereich. Wenn Sie sich geeinigt haben, holen Sie gemeinsam den Notar hinzu, eine escribania.

Beachten Sie dabei: Auch in Paraguay wird ein Immobilienkauf Zug um Zug vollzogen, ähnlich wie man es aus Deutschland kennt. Unserer Kenntnis nach spielt der Notar dabei jedoch eine leicht andere Rolle als in Deutschland.

• In Deutschland fungiert der Notar zum einen als Treuhandverwalter des Kaufpreises, indem er das Geld auf einem Notaranderkonto verwahrt, bis der Verkauf vollständig abgeschlossen ist. Das haben wir beim Kauf unseres Grundstücks in Paraguay anders erlebt: Der Verkäufer wollte Bargeld, welches wir zum Notartermin mitbrachten und ihm dort überreichten. Der Notar war bei uns also lediglich Zeuge der Zahlung.
• Weiterhin prüft der Notar in Deutschland vollumfänglich im Vorfeld, ob alle Bedingungen für den Verkauf gegeben sind und keine Grundschulden mehr im Grundbuch stehen; im Schadenfall kann er in Haftung genommen werden. Hier in Paraguay prüft der Notar auch eine Reihe von Punkten, bevor er den notariellen Kaufvertrag aufbereitet. Unserem Verständnis nach erfolgt dies jedoch in geringerem Umfang, und alle Parteien sind gut beraten, darüber hinaus selbst aktiv dafür zu sorgen, dass der Vorgang rechtssicher abläuft.

Ein wesentlicher Prüfpunkt ist der Titel zum Grundstück. Dieser und einige andere Punkte müssen unbedingt geprüft werden, bevor Geld fließt.

Titel und weitere Voraussetzungen prüfen

Bevor Sie nun den privaten Kaufvertrag schließen, sind eine Reihe von Voraussetzungen zu prüfen, damit Ihr Kauf auch rechtlich wirksam erfolgt. Am wichtigsten ist dabei der Titel der Immobilie, wie er beim paraguayischen Katasteramt catastro hinterlegt ist. Diesen titulo erhält man in Paraguay beim Kauf einer Immobilie und auch eines Autos. Er ist in etwa vergleichbar mit dem Grundbucheintrag für Immobilien in Deutschland. Läuft der Titel nicht auf den Namen des Verkäufers, wäre ein Kaufvertrag nichtig, und das Eigentum könnte niemals wirksam auf den Käufer übergehen. Unabhängig davon, ob ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde oder der Kaufpreis bezahlt.

Manchmal mag es ein Betrugsversuch sein, wenn jemand ohne gültigen Titel ein Grundstück verkaufen möchte. Es kann aber durchaus auch sein, dass ein Verkäufer angesichts einer Erbschaft oder ähnlichem den Überblick verloren hat über die Eigentumsverhältnisse und in gutem Glauben unwirksam verkauft, zum Beispiel weil weitere Erben Anspruch auf den Titel haben.

Das ist ein großer Unterschied zu Deutschland, wo der Notar die Eigentumsverhältnisse abschließend prüft und ein wirksamer Kaufvertrag niemals daran scheitern wird, dass eine unberechtigte Person eine Immobilie verkauft. In Paraguay prüft der Notar ebenfalls den Titel. Man würde also meinen, dass es hier ebenso unmöglich ist, ohne korrekten Titel ein Grundstück zu erwerben. Bei uns selbst lief das auch reibungslos und absolut korrekt. Jedoch hört man immer wieder von Problemen mit dem Titel. Deswegen sollte jeder Käufer einer Immobilie in Paraguay mit diesem Sachverhalt vertraut sein. Am besten ist es natürlich, wenn man mit den richtigen Partnern seine Geschäfte abwickelt, sprich einen vertrauenswürdigen Makler an seiner Seite hat, der ebenfalls Einsicht in den Titel bei der paraguayischen Behörde nimmt, und einen sorgfältigen Notar, der umfangreich die Verhältnisse prüft, bevor er den Vertrag aufsetzt.  

Ein weiterer Fallstrick kann die tatsächliche Abmessung des gewünschten Lotes sein. Die Vermessung vor Ort kann von der beim catastro hinterlegten Abmessung abweichen. Ein weiteres Szenario wäre, dass der Verkäufer ein großes Grundstück hat und dieses in Teilen weiterverkauft, er aber nur einen einzigen Titel für das große Grundstück besitzt. Dieses wäre eigentlich in offizielle Lotes mit eigenen Titeln aufzuteilen, damit das Eigentum wirksam auf den Käufer übergehen kann. Ob das Lote wie angegeben existiert, kann jeder selbst online nachprüfen. Auf der Seite www.catastro.gov.py kann man sich eine Karte ganz Paraguays mit allen Einträgen anzeigen lassen, die mapa catastral. Dort vergrößert man dann auf den eigenen Ort bzw. das gewünschte Lote.

Weiterhin ist vor Abschluss eines Kaufvertrags unbedingt zu prüfen, ob Altlasten auf dem Grundstück bestehen. Das können verschiedene Posten sein. Wichtig ist vorab zu wissen, dass eine Schuld in Paraguay, soweit wir das überblicken, in der Regel am Objekt haftet und nicht an der Person. Hat der Verkäufer also seine Grundsteuer nicht bezahlt, und das Eigentum geht wirksam auf Sie über, so sind Sie nun der Schuldner der offenen Steuerforderungen. Gleiches gilt für Stromschulden beim staatlichen Versorger ANDE. Dieser vergibt jedem Haushalt eine sogenannte NIS-Nummer, die nicht von einer Person mitgenommen wird beim Umzug, sondern beim an das Stromnetz angeschlossenen Grundstück verbleibt. Sie ahnen es bereits – wenn das Eigentum wirksam auf Sie übergeht, wird sich die ANDE bezüglich der offenen Rechnungen bei Ihnen melden. Auch weitere Posten wie Wasser der örtlichen junta de saneamiento oder Gebühren wie die Müllabfuhr haften ggf. an Ihrem Lote. Solche Positionen können Sie unter Umständen mit der Lotenummer bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Eine vollumfängliche Prüfung durch einen sorgfältigen Notar würde in jedem Fall solche offenen Posten aufdecken. Sind Sie jedoch bereits Eigentümer geworden, ohne das vorher zu wissen, werden Sie vermutlich nicht darum herumkommen, diese Schulden begleichen zu müssen. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag o. ä. dürfte nach unserem Dafürhalten auch ausgeschlossen sein. Bei Bedarf sollten Sie sich am besten rechtlich beraten lassen.

Es gibt auch eine bestimmte Kategorie von Land in Paraguay, das in gewisser Weise unverkäuflich ist. Das sogenannte INDERT-Land wird Einheimischen vom Staat zur Grundversorgung zur Verfügung gestellt, trägt teilweise noch keinen eigenen Titel und ist in diesem Fall unverkäuflich an Ausländer. Nach Erstausstellung eines Titels kann es frühestens zehn Jahre später an einen Ausländer verkauft werden. Andernfalls sind sämtliche Kaufverträge nichtig.

Wenn Sie die schriftliche Bestätigung vom Notar in den Händen halten, dass der Titel korrekt ist, und keine sonstigen Hindernisse bestehen, können Sie nun von der escribania den privaten Kaufvertrag aufsetzen lassen, den contrato privado.

Contrato Privado

Der contrato privado (mit Langnamen contrato de compra-venta de inmueble) ist ein Kaufvertrag nach Privatrecht und dient zumeist als Vorvertrag für den notariellen Kaufvertrag. Er enthält die offiziellen Angaben zum Lote und alle vereinbarten Bedingungen wie Kaufpreis, Bezahlung, Nutzungsbeginn. Wenn auch nur nach Privatrecht gültig,  so wird der contrato privado unserer Kenntnis nach in der Regel von einer escribania verfasst und auch in deren Räumen unterzeichnet. Der Notar bestätigt in einem eigenen certifico die Originalunterschriften.

Oftmals ist die Unterzeichnung des contrato privado auch schon mit einer Anzahlung auf den Kaufpreis verbunden. In diesem Fall tritt Ihr contrato privado erst dann in Kraft, wenn der Verkäufer den Erhalt der Zahlung bestätigt. Es kann sein, dass Sie gemeinsam zu Ihrer Bank gehen, um die Überweisung zu veranlassen. Oder Sie übergeben vor dem Notar Bargeld. Oder Sie überweisen im Anschluss; beachten Sie dann, dass eine Auslandsüberweisung beispielsweise aus Deutschland ein paar Tage in Anspruch nehmen kann, bis das Geld in Paraguay gutgeschrieben ist.

Der Vertrag selbst ist auf Castellano verfasst und wird vor der Unterzeichnung durch den Notar vorgelesen. Achten Sie darauf, eine offizielle Übersetzerin mitzunehmen. Diese liest Ihnen den Vertrag dann im Anschluss auf Deutsch vor. Nach Unterzeichnung beider Vertragsparteien wird die erste Tranche der Notargebühr fällig. Bei unserem Immobilienkauf lagen sie bei etwa 1,5 Mio Gs. Beachten Sie bezüglich der Besteuerung Ihres Lotes: Als Bemessungsgrundlage wird der Steuerwert angesetzt, welcher vom Kaufpreis abweichen kann. Meistens dürfte er darunter liegen, sodass Ihre Steuerlast auch geringer ausfällt.

Denken Sie daran: Ihr contrato privado ist kein Titel. Sie sind aber nur noch wenige Schritte davon entfernt, Eigentümer Ihrer Immobilie zu werden.

Escritura Pública und Titelumschreibung

Ein paar Wochen später wurden wir also ein weiteres Mal von der escribania zur Unterschrift in ihre Räumlichkeiten gebeten. Dort unterschrieben wir den Vertrag zur venta de inmueble, was nach unserem Verständnis dem notariellen Kaufvertrag in Deutschland entspricht. Es handelt sich nach paraguayischem Notarrecht um eine escritura pública, also eine öffentliche Urkunde. Sie dient im Rechtsverkehr als notarielles Werkzeug, mit dem der Notar einem Privatvertrag öffentlichen Charakter verleiht. Notargebühren und Steuern werden nun ein weiteres Mal fällig. Rechnen Sie für Notar und Steuer mit Kosten in Höhe von circa 2 % bis 3 % auf den Steuerwert Ihrer Immobilie bemessen. Bei uns belief es sich in Summe auf 3 bis 4 Mio Gs. zuzüglich Übersetzung der Kaufverträge durch einen staatlich geprüften Übersetzer.

Mit Unterzeichnung dieses Schriftstücks erfolgt der Transfer der Immobilie vom Verkäufer an den Käufer. Sobald der Verkäufer der escribania den Erhalt der Restzahlung bestätigt, leitet diese die weiteren Schritte zur Titelumschreibung und Registrierung im catastro ein.

Herzlichen Glückwunsch! Sie sind nun rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie in Paraguay und können Ihr neues Heim beziehen bzw. anfangen, auf Ihrem Grundstück zu bauen. Bis Sie Ihren Titel physisch in den Händen halten können, müssen Sie sich allerdings noch einige Monate gedulden. (eddy2606)

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